二手房交易在實(shí)踐中發(fā)生糾紛的事情很多，很大程度上是由于缺乏必要的經(jīng)驗(yàn)和知識所致，那么購買二手房，應(yīng)該注意什么?

一、購買二手房應(yīng)該注意什么

1、要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)情況及性質(zhì)

要核實(shí)房屋所有權(quán)人身份。

房屋所有權(quán)證是所有權(quán)的標(biāo)志，房屋所有權(quán)證上登記的所有人才是有權(quán)賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權(quán)委托書。最好看到上述證件的原件，可能的話在簽約時(shí)要索要復(fù)印件。

尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋，無法辦理過戶手續(xù)，謹(jǐn)慎購買。

賣方可能在自己未取得產(chǎn)權(quán)證前就想出售，這時(shí)雖然可以簽約，甚至可以交房，但未取得產(chǎn)權(quán)證前不能過戶，而原來預(yù)計(jì)取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間未必真能按時(shí)取得，在此期間可能涉及的各種政策變化，風(fēng)險(xiǎn)較大。盡量不要購買此類房產(chǎn)。

要核實(shí)房產(chǎn)性質(zhì)，確認(rèn)是否可以上市交易、是否有額外費(fèi)用。

商品房正常上市交易沒有問題，但是經(jīng)濟(jì)適用房等其他性質(zhì)的房產(chǎn)，上市交易可能會有年限限制，有些性質(zhì)的房產(chǎn)甚至限制交易，或者交易時(shí)要交額外的費(fèi)用。這些建議到房產(chǎn)證的發(fā)證機(jī)關(guān)核實(shí)清楚。

核實(shí)上述證件最好見原件，偽造房產(chǎn)證、身份證交易進(jìn)行詐騙的事時(shí)有發(fā)生。所以最好是到房管部門親自核實(shí)。有些地方的管理部門是可以給口頭查詢核實(shí)的。如果不行，可以要求產(chǎn)權(quán)人共同帶產(chǎn)權(quán)證書到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓懿块T核實(shí)房產(chǎn)證的真實(shí)性及是否屬于可以上市交易的房屋，需要繳納哪些費(fèi)用。再進(jìn)一步，還可到公安機(jī)關(guān)核實(shí)一下與您打交道的是否真的房主。

2、房產(chǎn)如為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或有其他共有人應(yīng)征得其他人同意

產(chǎn)權(quán)證如果登記為共有，出售房產(chǎn)必須要求其他共同人一起參與出售，否則可能會導(dǎo)致合同無效，這一點(diǎn)通常不會被人忽視。但是，房產(chǎn)證上沒有登記其他共有人是否就代表由登記所有人單獨(dú)出售就沒問題呢?

答案是否定的。如果是婚后購買的房產(chǎn)，即使登記在一個人名下，通常也認(rèn)為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的。

登記產(chǎn)權(quán)人出售房產(chǎn)簽訂合同，配偶以不知情共有權(quán)被侵權(quán)為由要求確認(rèn)合同無效，這種情況引發(fā)的糾紛非常多。有的是真的不知情，有的是因?yàn)榉績r(jià)上漲后以此為由反悔。

當(dāng)然，這種反悔不一定都能成功，但為了避免麻煩，建議有這種因素的房產(chǎn)，簽約時(shí)要求賣方夫妻雙方共同簽約，或配偶一方出具知情同意的書面文件。

3、房產(chǎn)如果有貸款或抵押，要確保解押

很多二手房是有抵押貸款的，設(shè)定抵押的房產(chǎn)可以簽約買賣，但沒解押前不能過戶。這種情況下，往往賣方需要買方的首付款來償還貸款解押。交易時(shí)要設(shè)定條款，確?？铐?xiàng)用于解押。否則賣方把房款挪作他用，買方即使起訴，也要先解決抵押問題才能過戶。是否設(shè)定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登記部門核實(shí)。

4、要考慮限購政策、貸款政策、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對交易的影響

要確保買方有購房資格。

目前各地還是有限購政策的，購房前買方要自己確認(rèn)一下自己是否有購房資格。

要根據(jù)雙方房產(chǎn)情況核實(shí)可能的稅費(fèi)數(shù)額。

雖然法律規(guī)定了稅費(fèi)分別由買賣雙方承擔(dān)，但交易中通常是約定由買方承擔(dān)的，稅費(fèi)的數(shù)額也是買方是否構(gòu)成的重要因素，這是要重視的。

同樣一套房子，賣方是否唯一住房及擁有年限、買方是否唯一住房都可能影響稅費(fèi)的減免及標(biāo)準(zhǔn)。

對此，最好簽約前計(jì)算清楚，對相關(guān)情況作個明確約定或承諾。

如果需要貸款購房，也要考慮貸款政策對貸款比例及利息的影響。

買方擁有的房產(chǎn)數(shù)額或曾經(jīng)貸款次數(shù)可能對是否能取得貸款及貸款比例、利息有影響，這些標(biāo)準(zhǔn)在不同地區(qū)、不同時(shí)間段也是不同的，最好在購房時(shí)根據(jù)自己情況核實(shí)清楚。

5、購房時(shí)要核實(shí)房屋本身的哪些基本情況

土地使用權(quán)的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房齡決定了剩余的土地使用權(quán)年限，對房價(jià)有影響。

房屋的面積：房屋的面積只能以產(chǎn)權(quán)證書的標(biāo)明的面積為準(zhǔn)，如果有自建房等情況，自建面積通常是不受法律保護(hù)的。

房屋的基本情況要認(rèn)真核實(shí)：要看裝修是否有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)的安全隱患，房屋的設(shè)施設(shè)備是否齊全。要考察水、電、氣、暖是否通暢，從這個角度講，冬天購房是比較合適的，因?yàn)榭梢泽w驗(yàn)供暖情況。另外，可以在不同時(shí)間多次看房，觀察采光情況。可以找樓下住戶核實(shí)是否有漏水歷史。

如果購買的是教育地產(chǎn)，要向周邊學(xué)校核實(shí)房子中的學(xué)籍。很多教育地產(chǎn)是限制一套房中一定年限內(nèi)孩子的入學(xué)數(shù)額的，有這方面需要一是要在合同中由賣方書面承諾，二也最好親自核實(shí)。

6、房屋周邊的情況也要調(diào)查什么

購房是了為居住，而環(huán)境是影響居住的重要因素，所以千萬不能只看房子，要以一個居住者的身份在周圍詳細(xì)調(diào)查：

周圍鄰居都是什么人，尤其是樓上樓下的鄰居是否有什么不良習(xí)慣，如果樓上成天每天熱鬧到深夜，樓下是餐館成天是油煙和噪音，你受得了嗎?

如果不遠(yuǎn)處就是個小廣場，一到晚上就一堆大媽跳廣場舞，房價(jià)是不是要受影響?

小區(qū)是否緊臨公路、鐵路、飛機(jī)航線?這些產(chǎn)生的噪音是否影響到小區(qū)居民?

房子本身的情況很多人是都知道核實(shí)的，但這房子以外的情況很多人購房時(shí)并沒有注意，住進(jìn)去以后才發(fā)現(xiàn)，但是以這些為由指證賣方違約又很難成立，所以最好事先注意。

7、合同中的最基本條款有哪些

房屋面積、價(jià)款、交房時(shí)間、過戶時(shí)間、相應(yīng)違約責(zé)任是必須明確的。

房款的支付建議采取分期支付的方式，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過戶手續(xù)支付一部分、取得產(chǎn)權(quán)證書支付一部分，此外，建議特別保留一部分，確認(rèn)房屋沒有其它爭議、未繳納費(fèi)用和遺留問題后支付。另外，建議采取資金監(jiān)管的方式，對買方更安全。

交房、過戶：何時(shí)交房、收房，何時(shí)各自提供過戶需要的文件到交易中心辦理過戶手續(xù)，這些內(nèi)容都很重要，雙方應(yīng)該在合同中明確。

違約責(zé)任：在合同中明確相應(yīng)違約行為應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任是非常重要的，明確不按時(shí)付款、交房、過戶按什么標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，違約多長時(shí)間到什么程度，另一方有權(quán)提出解除合同，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。

8、要及時(shí)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)

目前各地存量房買賣，都實(shí)施網(wǎng)簽制度，辦理網(wǎng)簽備案可以確保房屋不會被過戶給其他人，對買方是一種保護(hù)，因此簽訂書面買賣合同后，一定要盡早辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。

9、要明確約定裝修的處置，及房屋的相應(yīng)附屬物的歸屬

很多二手房原房東都已裝修或入住，所以涉及一些房屋的裝修和房屋的附屬物的歸屬問題。建議在簽訂合同時(shí)把這些情況在協(xié)議中明確。

10、要注意房屋及相關(guān)設(shè)施是否涉及欠費(fèi)

購房入住后才發(fā)現(xiàn)前房主有欠費(fèi)，找原房主不管，又因此影響了水、電、暖使用的案例有很多，尤其是欠供暖費(fèi)的，可能要到供暖季才發(fā)現(xiàn)。

所以，物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用，在購房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否有拖欠，建議要求原房主在交房前全部清結(jié)，而且應(yīng)該考慮就這些問題保留部分房屋價(jià)款的尾款，確認(rèn)沒有問題后再支付給原房主。

11、要注意戶口的問題的特殊處理

戶口制度是我國特色，購房時(shí)很多人不注意，結(jié)果購房后才發(fā)現(xiàn)前房主甚至前前前房主的戶口沒遷出去，可要求對方遷戶口法院是沒法受理和執(zhí)行的。

建議在合同中明確原房主的遷出義務(wù)，保留部分尾款，待遷出后支付，同時(shí)約定一個違約金標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就支付一定數(shù)額的違約金，就違約金支付問題如果起訴到法院，法院是可以受理并判決的。

12、交易過程注意保留證據(jù)

簽訂合同只是完成了交易的第一步，后面發(fā)生糾紛的機(jī)會也很多，所以要注意保留每個環(huán)節(jié)的證據(jù)，尤其是自己履行義務(wù)的證據(jù)。

原房主交房時(shí)建議雙方做兩份書面確認(rèn)文件，對交房時(shí)間、相關(guān)設(shè)施情況，共同簽字，各自保留。

購房者付款時(shí)別忘記讓對方明確出具收條，且最好依據(jù)合同條款，在收條內(nèi)容中明確是付哪個環(huán)節(jié)的房款。

過戶是最重要的環(huán)節(jié)，建議雙方帶證件親自到交易中心提交，確認(rèn)手續(xù)都沒有問題后，就是房管部門核發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證了，一般不會發(fā)生什么問題，但提交這一步很重要，建議不管是否委托中介參與，一定要親自參與此環(huán)節(jié)。

當(dāng)然，實(shí)踐中很多二手房交易是通過中介完成的，但要記住，不要以為有中介參與就會主動替你完善協(xié)議和防范陷阱，關(guān)鍵還是要靠自己!

二、購買二手房需要注意的點(diǎn)有哪些

1、房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)，房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣，所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

2，房屋產(chǎn)機(jī)是否明晰，有些房屋有好多個某有人如有繼承人禁有的，有家庭某有的，還有夫妻某看的,對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí),存在物上負(fù)擔(dān),即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí),買受人極有可能得到一個不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。

4、土地情況是否清晰。二手房中買受人應(yīng)注意十地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回，出讓是房主已繳納了十地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;

5、市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光，價(jià)格等市政規(guī)劃情況,才急干出售,作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

6、福利房屋是否合法。房改房、安居工程，經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福和性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓時(shí)看一定限制，而且這些房屋在十地性質(zhì)，房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。